大規模修繕工事に伴う事前検討会 †
10:00〜12：00 みどり地域集荷所
出席 : 101、102、108、109、110、111
内容 †
�螢汽檗璽箸�ら既に3つの案が提示されていたが、Cのコスト優先案でも現状の修繕積立金では足りないので、予算ベースの案も併せて事前に提示してもらった。
また、大幅に予算が足りないことが判明したので理事会ではなく住民全員で考える必要があることから、検討会として理事意外の人にも出席を促した。
- 3つの案に加え、修繕積立金ベースの案も併せて提示
- A.全体工事 工期:3.5ヶ月 推定予算:4310万円
- B.推奨工事 工期3ヶ月 推定予算:3680万円
- C.コスト優先工事 工期:2.5ヶ月 推定予算2230万円
- D.コスト優先(足場無)工事 工期:2.5ヶ月？ 推定予算1800万円
足場は意外と掛る。全工事のおよそ20%掛る。
112よりメールで、無駄な工事項目が多いこと、コストが掛かり過ぎること、などの指摘が合った。
一度K建設とあって話し合ってみることとした
理事会 †
10:00〜1１：３０ リビエラ
出席 : 109、110、111、
先日diary/2015-09-26 の理事会での�螢汽檗璽箸�らの提案を話し合った。
結論からいうと、コスト優先案でも現状の修繕積立金では足りないわけで、かと言って追加負担を望むのはまず無理だろうから、現状の修繕積立金ベースの修繕案(修繕積立金優先の案)を提示してもらうように要請することとした。
理事会 †
10:00〜12:30 みどり地域集会場
出席 : 109、110、111、102。太平BSは、菱沼。�螢汽檗璽箸狼般�(新社長)
議題 †
- 大規模修繕工事改修設計業務報告
- 漏水に伴う補修工事
- 6〜８月の月次報告
- 管理費等保証制度
大規模修繕工事改修設計業務報告 †
�螢汽檗璽箸寮睫�
- 3つの案を提示
- A.全体工事 工期:3.5ヶ月 推定予算:4310万円
- B.推奨工事 工期3ヶ月 推定予算:3680万円
- Cコスト優先工事 工期:2.5ヶ月 推定予算2230万円
- ［［国交省の推奨する1平米あたりの修繕積立金は約200円。80平米で約16,000円：http://suumo.jp/edit/msnews/110601/］］
- 国交省の推奨する大規模修繕工事の周期は12年
- 金属部分の補修（塗装?）周期は6年
- 駐輪場を平置きにするのも一つのアイデアで、撤去費用としては約30,000円
- 塔屋（の雨漏り対策はシールで保たせているので）補修は板金職人の腕に最終的には掛かって来る
- 塔屋の屋根に屋根を被せる方法だと300,000円/1戸 3,600,000円/12戸
- 屋上をフルスペックで補修すると、15,000,000円/12戸
- 下地補修工事の保証期間は5年
- 外壁他塗装工事の保証期間は3〜7年
- インターロッキングの補修（103前水溜まりの補修）、50,000円
- 現行消費税率8%は、2016年9月末まで
- アウトラインは、10月末で仕様を決めて、11月末で総会決議し、翌年2月に施工会社を選定決定し、4月着工
疑問点や確認事項
- 現在の修繕積立金ではコスト優先案しか実施できない（という現実）
- 一番コストの掛かる全体工事を選ぶと、1戸あたり180万円負担が必要
- 現場事務所や仮設トイレを設置することは現実不可能なので、現場管理人を常駐させることは出来ないわけだから、現場事務所や管理人常駐の項目はそもそも意味無いのではないか?
- 消費税増税（8→10%）時期は明言されては居ない。ネットで調べたところ2015年3月に関連法案が設立したので2017年4月というのが有力らしい。
漏水に伴う補修工事 †
- 2015/9/14と9/19で補修工事は終了
- 翌月10/5の週と10/12の週に散水テストを行い補修が成功しているか確認する
- 部屋の内装の補修については、（壁紙の剥がれの）写真と補修見積もりを保険会社に提出し10月末までに保険金申請する
6〜８月の月次報告 †
- 6ヶ月にわたる管理費/修繕積立金の滞納が1戸ある
- 2015/9/27 請求書を手渡しし、連絡先を教えてもらった
管理費等保証制度 †
太平BSが協会に加盟 1年更新
今後の予定
10/3 この日の大規模修繕工事の内容を、理事を中心としたメンバーで再確認 再検討
10/17 理事会を開くが他の住民の出席も募る 大規模修繕工事の現状を住民にしらしめる必要がある
10/31 理事会にて仕様を決める
理事会 †
10:00〜 みどり地域集会場
出席 : 109(引き継ぎの為)、110、102。太平BSは、菱沼・山本。�螢汽檗璽箸狼般�(新社長)
議題 †
- 大規模修繕工事改修設計業務説明 及び 契約書捺印
- 管理会社と監理委託業務契約締結について
- 理事長引き継ぎ
- 理事会運営について
- 漏水に伴う補修工事対応について
- その他
大規模修繕工事改修設計業務説明 †
劣化評価一覧表 / 工事範囲別予算比較表 / 工事範囲検討表
- 屋上防水施工については予算からグレードを３段階に分けることができるが、グレード次第で予算が大きく変わる。
- 笠木にはシーリングをブリッジする(盛る)方法しかない。
- 外壁塗装については、塗装する／塗装しない の２択となる。ただし塗装の種類の選定は出来る。
- 9~10月の間に工事範囲/仕様/予算について2回協議し、11月末頃には住民説明会を開催するように、�螢汽檗璽箸罵縦蠅鯀箸鵑任い襦�
- 工期については、2ヶ月半〜3ヶ月半を想定している。
- 時期は、一般的に工事環境や、住民の住環境の都合等を勘案して春か秋に行われる。
- しかし、住民の都合が合えば夏や冬の工事もOK。予算も多少圧縮できるかも。
- �螢汽檗璽箸砲魯好繊璽襯魯Ε垢侶亳海呂覆ぁ�
- 設計や材料選定等についてっは設計会社に瑕疵責任がある。施工に関しては（組合と施工会社が直接契約するのであれば）施工会社に責任がある。
- 保証期間はない。保証はないと同意。一般的な常識の範囲でアフターがあるとの理解。
管理会社と監理委託業務契約締結 †
大規模修繕工事を実施する関係で、今回は1年ではなく2年契約。
理事長引き継ぎ †
引き継ぎ書類が整理されておらず、多すぎ。古い保険証書などは(PDF化するなどバックアップをとって)処分しても良いのではないか？
また、なんの書類が何処に(管理会社なのか、組合なのか)あるのかがハッキリしていないのは問題 → ハッキリさせる必要がある
古い書類は処分するなどの措置が必要。PDFにしてUSBメモリに保管・引き継ぎするか？
結論的には、まったく何もできていない
理事会運営について †
管理組合から資料（パンフレット）が配布された。意味あるのか？
漏水に伴う補修工事対応について †
現在漏水が発生している4世帯については下級的な対策が必要なので大規模修繕工事とは別に優先的に工事を実施する。
その他 †
定期総会 †
出席7名、欠席のため議長委任1名、委任状0名、議決権行使書2名、計10名
太平BS 菱沼、手塚、山本
議案はすべて承認された。
で、恒例の駐車場位置決め(変わらず)
| | 道路側 | | | 建物側 |
| 地上 | 103 | 106 | 102 | 104 |
| 真ん中 | 105 | 110 | 107 | 101 |
| 最下部 | 112 | 109 | 111 | (108) |
理事長：110
副理事長：101
会計理事：111
監事：112
雨漏り調査報告会 †
13:00〜
出席 101、102、108,109、110,111
太平BS 菱沼、手塚、山本
ベルテック 小原
2015/2/24 108,111 漏水箇所確認現地調査
2015/3/25 108散水テスト
2015/3/30 111散水テスト
2015/3/31 111散水テスト
2015/5/30 108、111シーリング工事
梅雨に入り漏水再発
2015/6/13 108、111再検査(散水テスト)
2015/7/4 108,111サッシ面シーリング施工 102散水テスト
2015/7/17 111 漏水状況確認/養生
2015/7/24 108散水テスト→塔屋屋根部からの漏水を確認 111の検査は降雨のため中止
2015/7/25 102シーリング施工 107散水テスト
今までは主にドア周りのシールが不良のため漏水を確認していたので、コーキングをし直して対処したが漏水が再発した。また、102を調査した時には笠木のシール部も怪しかったためコーキングし直している
2015/7/24に108で再度散水テストをしたところ塔屋の屋根部からの漏水が確認できたので、屋根部を覆いかぶせるような加工と屋根部のシール打ち直しでの対処方法がベルテックから提案された。
屋根部の修復の見積りを依頼する。
また、ベルテックの小原氏の話では同じブランドのマンションでしかもスチールハウスの物件で同じような漏水事案があって対応しているとのことであった。
