定期総会 †
出席10名(102,103,104,105,106,108,109,110,111,112)
太平BS 菱沼、山本
議案はすべて承認された。
で、恒例の駐車場位置決め(変更箇所 ＝ ボールド)
自家用車を所有しないご家庭が4+1(107)あり、括弧()で括ってある。
| | 道路側 | | | 建物側 |
| 地上 | 103 | 106 | 102 | null |
| 真ん中 | 101 | 110 | 109 | 111 |
| 最下部 | (105) | (104) | (112) | (108) |
理事長：105
副理事長：106
会計理事：104
監事：109
長期修繕計画書(表)更新承認の件 †
2018年11月17日(と令和元年第16期定期総会議案書内に記載されている）に、K建設から事前に配布された外壁張替塗装修繕工事見積書についての説明が管理会社よりあった。それは105号室通路側壁面が膨れ上がっている件があったため、管理会社がK建設に見積もり提出を依頼したという流れからであった。K建設では(営業的な意味合いから)気を利かせて外壁張替塗装修繕工事に留まらず、防水工事を含めた大規模修繕工事見積もりへと変わっていった。防水工事を含めた理由は2016年の焼く1,000万円の補修工事における防水工事は102と108だけなので、竣工から20年近く経過していることから他の10戸も防水工事をしたほうが良いとの考えからであった。
実際防水工事を行わなかった109では2018年5月〜8月の間に数回漏水が確認されており、屋上防水工事が住んでいたい10戸についても早急に対処するほうが良いとの考えが、管理会社K建設にあったことは自然な流れだと思われる。
また、外壁工事を行うとなると足場が必要になる。防水工事も屋上が主となるため足場が必要となる。また足場は工事費の中で大きなウェートを占めるため、足場を含む工事をするならいっぺんに実施したほうがコストが圧縮できるのは自明である。
105の外壁の問題、109の漏水の問題、それらの対処工事を考慮すると自ずと一緒にやったほうがコスト的にメリットがあるという流れから、それなら大規模修繕工事でいっぺんに実施してしまったほうが良いとの考えに至る。そうなると大きな出費となることから修繕積立金との兼ね合いを考える必要があり、それが長期修繕計画書を管理会社に作らせることを理事会が指示した流れだと思われる。** †
今回の定期総会ではこの**長期修繕計画書更新承認**議案に挙げられ、承認されたが。総会では理事長から計画表はその都度見直されるのが当たり前との説明があったが、怖いのは承認された議案という事実や、書面として計画書があると、「都度見直される」ということが意識されなくなってしまうことが往々にしてあるという点だ。
また、防水工事も膨れてしまっている外壁を補修することは勿論重要だと思われるが、外壁の問題については2016年の工事から3年経過して起こってしまっている点は軽視できない。記憶では2016年工事から1年ほど経過してすでに膨れが再発していた記憶がある。外壁の膨れの対策としては、まずは**105の１Fだけ完璧な対処方法を見つけることが肝要と考える。**1Fだけなら足場は不要でありコストもそれほど掛からないと思われる。ましてや2016から程なく再発してしまっていたとしたらそれはK建設の瑕疵といっても問題ないのではないか？
大規模修繕工事をしました。外壁の膨らみも対処しました。しかしその1年後にやはり膨らみが再発しましたでは、全く意味がない。
diary
続きは、SimpleNoe?にメモした
確認
- 2016年に部分補修(修繕)工事実施しているが、今回の定期総会資料として事前配布された長期修繕計画表(A案=2020/2023年実施、B案=2021年実施）する必要があるのか？
- 立体駐車場のリニューアル(10〜20年ごと)を考慮し、2016年の修繕工事は部分補修工事としたのではなかったか？
- K建設から長期修繕計画表は提出されていなかったか？ 或いは今後(2016年実施のの部分修繕工事以降)提出されるはずでは無かったか？
- 確かに2016年6月の理事会でK建設に提出した？『修繕工事見積依頼書内容詳細』には、予防保全ではなく事後保全とする旨や保証については不要と考える といった基本方針が明記されている。
- 2016年の補修工事を部分補修工事と捉えた上で、今回の長期修繕計画(A/B案）なのか？ また、そのA/B案で実施される修繕工事に保証をつけるのか否か?
資料
- 20160525.pdf
- 20160409.pdf
その他
- 2016年定期総会にて、修繕積立金の(約3,000円)値上げが承認され,2017年6月から実施された(結果修繕積立金は従来の金額のほぼ倍になった)
- 2016年定期総会にて、今後予定される立体駐車場の全面的補修工事(入れ替え工事)のため、将来駐車料金の値上げが検討されることが確認された
- 2019年7月現在、12世帯のうち4世帯が車を所有していない。したがって駐車料金の値上げを含めた改定の検討が望まれる。
- 立体駐車場の空きは他の住民へ貸し出さないことが確認されているが、今後を考慮して今後の方針を検討する必要は無いか？
- 立体駐車場のリニューアル(10〜20年経過の都度)は、1台(パレット）あたり100〜150万円 + 駐車料金なので、1,200〜1,800万円
- 屋上防水工事を実施すると仮定して、屋上ブロックは空いている駐車場に置けないか？
定期総会 †
出席7名(102,103,105,109,110,111,112)
太平BS 菱沼、山本
議案はすべて承認された。
で、恒例の駐車場位置決め(変更箇所 ＝ ボールド)
| | 道路側 | | | 建物側 |
| 地上 | 103 | 106 | 102 | (104) |
| 真ん中 | 101 | 110 | 107 | 111 |
| 最下部 | 105 | 109 | (112) | (108) |
理事長：102
副理事長：105
会計理事：103
監事：109
diary
一応修繕工事が終わった
diary
修繕工事開始
