分譲マンション交流サロン


建物の区分所有

第一条  総則(建物の区分所有)

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

  • 建物が区分されている区分建物を分譲マンションという。
  • 一棟の建物に二戸以上の部屋が有れば、マンションである。
  • 一棟のマンションを一人が丸ごと買い上げても総戸数分の区分所有権を持つのであって、一個の所有権ではない。
  • 専有部分(分譲マンション室内)は、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」の両方の条件を兼ね備えている必要がある。
  • 一区の敷地に二棟以上の建物が有れば、団地型マンションである。
  • 専有部分とは、区分所有権の目的たる建物部分である。
  • 専有部分(マンション購入部屋)=専門に所有する部分
  • 共用部分(一階エントランス玄関から購入部屋への往来通路やエレベータ、ポンプ室、電気室、電話室など)=共通に利用する部分
  • 専有部分(分譲マンションの部屋)内にも、調理レンジ排気口や雨樋(あまどい)などの共用部分に属す設備が、通っている。
  • 分譲マンション(共同住宅)では、共用設備を排他使用できない。
  • 一棟の建物に専有部分(部屋)が、二戸以上存在すれば、同時に共用部分(配水管など)も存在する。
  • 専有部分が、生まれる瞬間とは、新聞などの公衆の目に、分譲マンション広告を出した時点である。
  • 新聞広告などに「分譲マンション販売広告」を出した時点で、専有部分が確立するので、区分所有権が成立する。
  • 賃貸マンションと分譲マンションの違いは、区分所有権の登記にある。
  • 敷地が区画整理されていても、されてなくても、同じ敷地に建っていれば団地型分譲マンション。
  • 敷地が一筆の高層団地もある。
  • 規約は私的private rule。
  • 法定は公的public rule。
  • 土地と建物につき、それぞれ独立した登記簿が存在するが、区分所有の例外あり。
  • 区分建物の場合で、その建物が敷地権付き区分建物の場合、敷地権の登記名義人の承諾が必要。

第二条  総則(定義)

この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分(第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。)を目的とする所有権をいう。
2  この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
3  この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
4  この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
5  この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
6  この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

  • 区分所有権は、専有部分(分譲マンション室内)のみを目的とした所有権である。
  • 建物の共用部分の共有持分は、区分所有者の有する専有部分の床面積の割合による。
  • 敷地の共有持分も、区分所有者の有する専有部分の床面積の割合による。
  • 第十四条  共用部分等(共用部分の持分の割合) 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
  • 専有部分とは、区分所有権の目的たる建物部分である。
  • 一棟の「建物」の各部分は、「専有部分」か「共用部分」に分類され、それ以外は無い。
  • 法定共用部分には、水道・電気のパイプスペース(配管・配線)、EVかご、非常階段、バルコニー、付属施設などがある。
  • バルコニーや非常階段などは、毎日現実に共通利用されていなくても、災害時に避難通路として共通利用されうる状態にあればいい。
  • 分譲マンション専有部分には、「法定専有部分(分譲マンションの部屋)」は、存在しない。
  • 分譲マンションの専有部分(お部屋)一つを購入すると、その一つに対し住宅販売会社から必ず所有権の「不動産登記」をさせられる。
  • 賃貸マンションと分譲マンションの違いは、所有権の登記にある。

第三条  総則(区分所有者の団体)

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

  • 一棟のマンションを一人が丸ごと買い上げても総戸数分の区分所有権を持つので、マンション管理組合(団体)が、誕生する。
  • マンション管理組合(団体)は、入居前から前もって販売会社から管理会社へ引き継がれ、「管理規約」が、与えられるが、義務ではない。
  • マンション管理組合の「管理規約」は、「強制」ではないので、定めなくても問題はなく、「任意」である。
  • マンション共用部分(付属施設、地下駐車場、エレベータなど)は、マンション管理組合の管理対象である。
  • マンション購入した時点で、マンション管理組合員に自動的になる。
  • マンション管理組合とは、マンション購入者全員=マンション住民全員=区分所有者全員によって支えられて出来ている。

第四条  総則(共用部分)

数個の専有部分に通ずる廊下、又は階段室、その他、構造上、区分所有者の全員、又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
2  第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

  • 区分所有者の全員の共用に供されるべき建物の部分とは、一階廊下であり、法定共用部分である。
  • 区分所有者の一部の共用に供されるべき建物の部分とは、各階廊下であり、法定共用部分であり、一部共用部分である。
  • 一部共用部分である旨を規約に明記する必要はない。
  • 法定共用部分は、専有部分(分譲マンション室内:区分所有権の目的)には成らない。
  • 法定共用部分は、規約を定めても、専有部分にならない。
  • 専有部分は、規約により共用部分(規約共用部分)にできる。
  • 規約共用部分は、その規約を廃止すれば、専有部分に戻る。

第五条  総則(規約による建物の敷地)

区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
2  建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたときも、同様とする。

  • マンション敷地は、共用部分ではない。
  • 分譲マンション販売時に準備された管理組合の管理規約では、マンション敷地は、専有部分とセットになっている。
  • マンション共用部分は、マンション建物内にある。
  • 分譲マンションの「敷地」は、「区分所有法の共用部分」で適用するのではなく、「民法」で適用する。
  • 区分所有者の共有に属さない「飛び地購入」であっても「規約」により、規約敷地として、管理組合の管理対象にできる。

第六条  総則(区分所有者の権利義務等)

区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
2  区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
3  第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者(以下「占有者」という。)に準用する。

  • 買ったマンションの部屋の扉をモデルチェンジしても「建物の保存に有害ではない」ので、問題ない。
  • 建物の一部を壊して、建物全体の安定度を弱める行為、建物自体に物的侵害を加える行為は、区分所有者の共同の利益に反する行為である。
  • 専有部分(マンション部屋)床下に設置されて部屋からは見えない配管であっても、その専有部分の為だけに使用されている枝管は、各区分所有者の管理対象になるので、その区分所有権が費用負担をする。管理組合の管理対象外である。
  • マンション屋上への看板設置は、マンション全体の美観を損ねたり、落下による危険な点で、区分所有者の共同の利益に反する行為である。

第七条  総則(先取特権)

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき 他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき 他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき 区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
2  前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
3  民法 (明治二十九年法律第八十九号)第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

  • 先取特権者とは誰を指すのか?
  • 先取特権を持つ者とは、区分所有者・管理者・管理組合法人の3者である。
  • 先取特権の目的物とは何か?
  • 先取特権の目的物は、「債務者である区分所有者の区分所有権」の他に「建物共用部分に関する権利・敷地利用権」、「建物に備え付けた動産」などがある。
  • 区分所有法の先取特権の順位は何番目か?
  • 区分所有法7条(先取特権)は、民法306条(一般の先取特権)の中の「一、共益の費用」と同じ順位(一番)である。
  • 区分所有法7条(先取特権)は、民法306条(一般の先取特権)の中の「一、共益の費用」と同じ効力である。
  • 民法304条により、共益費用の先取特権には、物上代位(代わりになる物)が認められている。例えば、債務者である区分所有者の専有部分(賃貸部屋)の家賃収入など)。
  • 共益費用とは、管理費・長期修繕積立金など共同住宅の便益の為の共用部分等の維持管理費用と同じ意味。
  • 区分所有者から成る理事会には、先取特権が有るから、「管理費・長期修繕積立金」を滞納している区分所有者の賃貸入居者が居た場合、物上代位(代わりになる物)として、賃料を差し押さえられる。
  • 民法(先取特権の内容)第三百三条  先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
  • 民法(物上代位)第三百四条  先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
    2  債務者が先取特権の目的物につき設定した物権の対価についても、前項と同様とする。
  • 民法(一般の先取特権)第三百六条  次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の総財産について先取特権を有する。
    一  共益費用・・・入居者や区分所有者が賃貸オーナーや管理組合(代行;会計管理会社)に支払う金
       債権者:賃貸オーナーや管理組合 vs 債務者:入居者や区分所有者
    二  雇用関係・・・会社が従業員に支払う賃金給与
       債権者:従業員 vs 債務者:経営者
    三  葬式費用・・・遺族が葬儀屋に支払う金
       債権者:葬儀屋 vs 債務者:遺族
    四  日用品供給・・・生活者が水道局・電話会社・電力会社・ガス会社に支払う金
       債権者:水道局・電話会社・電力会社・ガス会社 vs 債務者:生活者
  • 先取特権者は、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利。
  • 民法の先取特権には3種類ある。^貳明莠萋淡◆↓動産先取特権、I堝飴裟莠萋淡△任后まず一般の先取特権は、債務者の総財産の上に成立。つまり、先取特権を有する者は債務者の全ての財産に対して、のしかかってくる強い権利です。 しかし、区分所有法の先取特権の目的物は、「債務者である区分所有者の区分所有権」の他に「建物共用部分に関する権利・敷地利用権」、「建物に備え付けた動産」だけの限定的である。
  • 区分所有者法の先取特権の目的物:
    〆通骸圓任△覿菠所有者の区分所有権
    建物共用部分に関する権利
    I瀉詫用権
    し物に備え付けた動産
  • 民法の先取特権の目的物:
    ^貳明莠萋淡
    1.共益費用
    2.雇用関係の債権
    3.葬式費用
    4.日用品供給費用
    動産先取特権
    1.不動産の賃貸借費用
    2.旅館の宿泊料
    3.旅客又は荷物の運送費
    4.動産の保存費用
    5.動産の売買費用
    6.種苗又は肥料の代金
    7.農業の労賃
    8.工業の労賃
    I堝飴裟莠萋淡
    1.保存費用
    2.工事費用
    3.不動産の売買
    だ莠萋淡△蓮¬泳,把蠅瓩詈以外に国税・地方税・社会保険料(健康保険料・年金)も有る。

第八条  総則(特定承継人の責任)

前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対して行うことができる。

  • 区分所有法 第8条 (第八条 特定承継人の責任)先取特権は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
  • とは、毎月の「管理費」や将来の「長期修繕積立費」を滞納したまま、区分所有者で且つ滞納者が、お部屋物件(区分所有権)を売り払っても、買い受けた人(次の入居予定者)から、「滞納額分」を請求できる権利が、立場上の3者(区分所有者・管理者・管理組合法人)に有る。
  • 承継人の種類には、2種類ある。【1.包括承継人(一般承継人)・・・相続人】 【2.特定承継人 売買で買った人、貰った人、競売で落とした人】
  • 区分所有法 第46条 (第四十六条 規約及び集会の決議の効力)規約及び集会決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
  • 特定承継人は、特別な定めが無い限り、被承継人(売買における売主)が有していた債権債務関係まで拘束されない。そこで、区分所有法では、規約および集会決議は区分所有者の特定承継人に対しても効力が及ぶ事を規定をしている、区分所有者に対する規約・集会決議の拘束力の維持・継続・確保をしている。
  • 区分所有者の合意による取決めである規約と集会決議に基づく債権を単なる民法上の債権にすぎない物とすると、相続人のような包括承継人は拘束する効力は有るが、売買で区分所有者権が譲渡された場合の契約は、譲受人を拘束する効力が無い為、目的を十分に果たすことができない。その為、区分所有法では、区分所有者の特定承継人に対しても、規約設定者及び集会決議者と同一視し、拘束する。
  • 相続により、他人の権利義務を一括して承継することを包括承継または一般承継といい、法定相続人は包括承継人です。
  • 売買・交換・贈与などにより、他人の権利義務を個別に取得することを特定承継といい、売買契約の譲受人(買主)は特定承継人です。
  • 抵当権の実行により競売物件を競落して所有権を取得した競落人・買受人は、特定承継人に該当します。
  • 担保権の実行により売却して区分所有権を取得した者は、特定承継人に該当します。
  • 特定承継人は、他人から個別の権利を承継する者をいい、例えば売買によって所有権を取得する者などがこれに当たる。
  • ア 強制執行手続: 強制執行手続は,勝訴判決を得たり,相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず,相手方がお金を支払ってくれなかったり,明渡しをしてくれなかったりする場合に,判決などの債務名義を得た人(債権者)の申立てに基づいて,相手方(債務者)に対する請求権を,裁判所が強制的に実現する手続です。(参考)
  • イ 担保権の実行手続: 担保権の実行手続は,債権者が債務者の財産について抵当権などの担保権を有しているときに,これを実行して当該財産から満足を得る手続です。この場合,判決などの債務名義は不要であり,担保権が登記されている登記簿謄本などが提出されれば,裁判所は手続を開始することとなります。 なお,担保権の実行手続も,強制執行手続と比較すると,債務名義を必要とするか否かの違いはありますが,それ以外の手続はほぼ同じです。
  • 特定承継人とは、区分所有権を承継取得した者をいう。
  • 特定承継人とは、区分所有者から、売買、贈与等の個々の原因に基づいて、区分所有権を承継取得した者をいう。
  • 占有者とは、区分所有者から、賃貸で住んでいる者をいう。
  • 他人の権利義務を一括して継承する者(包括承継人)に対する概念である。
  • 他人の権利義務を一括して承継する人のことで、包括承継人ともいわれる。たとえば被相続人の財産等を包括的に承継する場合の相続人がこれに当たる。
  • 個別の権利を承継する人を特定承継人といい、たとえば売買によって所有権を取得する者がこれに該当する。
  • 一身専属権とは、相続、譲渡などできない個人だけの資格権利で、 たとえば運転免許証、医師看護師、弁護士始め「士業資格」など。(参考)

第九条  総則(建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定)

建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。~

  • ある区分所有者の専有部分(分譲マンションの部屋)に損害を与えた原因部位が、他の専有部分からだと証明できない場合、共用部分の共有者(区分所有者)全員で損害賠償責任を負う。
  • ある区分所有者の専有部分(分譲マンションの部屋)に損害を与えた原因部位が、他の専有部分からだと証明できた場合、その専有部分の区分所有者のみで損害賠償責任を負う。

第十条  総則(区分所有権売渡請求権)

敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

第十一条  共用部分等(共用部分の共有関係)

共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
2  前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
3  民法第百七十七条 の規定は、共用部分には適用しない。

第十二条  共用部分等(共用部分の共有関係)

共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる。

第十三条  共用部分等(共用部分の使用)

各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

第十四条  共用部分等(共用部分の持分の割合)

各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
2  前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
3  前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4  前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。


第十五条  共用部分等(共用部分の持分の処分)

共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
2  共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。

第十六条  共用部分等(一部共用部分の管理)

一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。

第十七条  共用部分等(共用部分の変更)

共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2  前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

第十八条  共用部分等(共用部分の管理)

共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
2  前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
3  前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
4  共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

第十九条  共用部分等(共用部分の負担及び利益収取)

各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。


第二十条  共用部分等(管理所有者の権限)

第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員(一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者)のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。
2  前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない。

第二十一条  共用部分等(共用部分に関する規定の準用)

建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

第二十二条  敷地利用権(分離処分の禁止)

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。 2  前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。 3  前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。

第二十三条  敷地利用権(分離処分の無効の主張の制限)

前条第一項本文(同条第三項において準用する場合を含む。)の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。ただし、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない。

第二十四条  敷地利用権(民法第二百五十五条 の適用除外)

第二十二条第一項本文の場合には、民法第二百五十五条 (同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。)の規定は、敷地利用権には適用しない。


第二十五条  管理者(選任及び解任)

区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
2  管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

第二十六条  管理者(権限)

管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設(次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。)を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
2  管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
3  管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
4  管理者は、規約又は集会の決議により、その職務(第二項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
5  管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。

第二十七条  管理者(管理所有)

管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
2  第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

第二十八条  管理者(委任の規定の準用)

この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

第二十九条  管理者(区分所有者の責任等)

管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。
2  前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行うことができる。


第三十条 規約及び集会(規約事項)

建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
2  一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
3  前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
4  第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。
5  規約は、書面又は電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。)により、これを作成しなければならない。

  • 区分所有者間(住民同士)の専有部分(部屋室内)の管理(方法)や使用(方法)に関する事項は、規約で定める事ができる。

第三十一条  規約及び集会(規約の設定、変更及び廃止)

規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
2  前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

第三十二条  規約及び集会(公正証書による規約の設定)

最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書(これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。)の規約を設定することができる。

第三十三条  規約及び集会(規約の保管及び閲覧)

規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
2  前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。
3  規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

第三十四条  規約及び集会(集会の招集)

集会は、管理者が招集する。
2  管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
3  区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
4  前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
5  管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

第三十五条  規約及び集会(招集の通知)

集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
2  専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足りる。
3  第一項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
4  建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第一項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。
5  第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。

第三十六条  規約及び集会(招集手続の省略)

集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。

第三十七条  規約及び集会(決議事項の制限)

集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
2  前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。
3  前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

第三十八条  規約及び集会(議決権)

各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

第三十九条  規約及び集会(議事)

集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
2  議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
3  区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。)によつて議決権を行使することができる。

第四十条  規約及び集会(議決権行使者の指定)

専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

第四十一条  規約及び集会(議長)

集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。

第四十二条  規約及び集会(議事録)

集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2  議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3  前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
4  第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
5  第三十三条の規定は、議事録について準用する。

第四十三条  規約及び集会(事務の報告)

管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

第四十四条  規約及び集会(占有者の意見陳述権)

区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
2  前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

第四十五条  規約及び集会(書面又は電磁的方法による決議)

この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。
2  この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす。
3  この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面又は電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する。
4  第三十三条の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第一項及び第二項の電磁的方法が行われる場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する。
5  集会に関する規定は、書面又は電磁的方法による決議について準用する。

第四十六条  規約及び集会(規約及び集会の決議の効力)

規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
2  占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

  • 他人の権利義務を個別的に取得することを特定承継といい、承継する者を特定承継人という。売買・交換・贈与などによる普通の権利の承継はみなこの特定承継であり、売買契約の譲受人(買主)が特定承継人の典型的な例である。また、抵当権の実行により競売物件を競落して所有権を取得した競落人(買受人)も特定承継人に該当する。一般に、合意による取り決めは、その合意の当事者および相続人などの包括承継人のみを拘束するのが原則で、売買による譲受人のような特定承継人を拘束するものではない。しかし、区分所有者の合意による取り決めである規約と集会の決議を単なる当事者間にしか効力がないとしてしまうと、後から売買などで区分所有者となった者にその拘束力がないとすると、管理目的が十分に達成できない結果となる。そのため区分所有法では、区分所有者の特定承継人に対しても、規約設定および集会決議事項についてはその効力を受けるものと規定している(同法46条)。

第四十七条  管理組合法人(成立等)

第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
2  前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。
3  この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。
4  管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、第三者に対抗することができない。
5  管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる。
6  管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
7  管理組合法人の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
8  管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務(第六項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
9  管理組合法人は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合においては、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。
10  一般社団法人及び一般財団法人に関する法律 (平成十八年法律第四十八号)第四条 及び第七十八条 の規定は管理組合法人に、破産法 (平成十六年法律第七十五号)第十六条第二項 の規定は存立中の管理組合法人に準用する。
11  第四節及び第三十三条第一項ただし書(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。)の規定は、管理組合法人には、適用しない。
12  管理組合法人について、第三十三条第一項本文(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。)の規定を適用する場合には第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定を適用する場合にはこれらの規定中「管理者」とあるのは「理事」とする。
13  管理組合法人は、法人税法 (昭和四十年法律第三十四号)その他法人税に関する法令の規定の適用については、同法第二条第六号 に規定する公益法人等とみなす。この場合において、同法第三十七条 の規定を適用する場合には同条第四項 中「公益法人等(」とあるのは「公益法人等(管理組合法人並びに」と、同法第六十六条 の規定を適用する場合には同条第一項 及び第二項 中「普通法人」とあるのは「普通法人(管理組合法人を含む。)」と、同条第三項 中「公益法人等(」とあるのは「公益法人等(管理組合法人及び」とする。
14  管理組合法人は、消費税法 (昭和六十三年法律第百八号)その他消費税に関する法令の規定の適用については、同法 別表第三に掲げる法人とみなす。

第四十八条  管理組合法人(名称)

管理組合法人は、その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない。
2  管理組合法人でないものは、その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない。

第四十八条の二  管理組合法人(財産目録及び区分所有者名簿)

管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。
2  管理組合法人は、区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。

第四十九条  管理組合法人(理事)

管理組合法人には、理事を置かなければならない。
2  理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
3  理事は、管理組合法人を代表する。
4  理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
5  前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。
6  理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。
7  理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事(第四十九条の四第一項の仮理事を含む。)が就任するまで、なおその職務を行う。
8  第二十五条の規定は、理事に準用する。

第四十九条の二  管理組合法人(理事の代理権)

理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

第四十九条の三  管理組合法人(理事の代理行為の委任)

理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

第四十九条の四  管理組合法人(仮理事)

理事が欠けた場合において、事務が遅滞することにより損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、仮理事を選任しなければならない。 2  仮理事の選任に関する事件は、管理組合法人の主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。

第五十条  管理組合法人(監事)

管理組合法人には、監事を置かなければならない。
2  監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。
3  監事の職務は、次のとおりとする。
一  管理組合法人の財産の状況を監査すること。
二  理事の業務の執行の状況を監査すること。
三  財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
四  前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。
4  第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。

第五十一条  管理組合法人(監事の代表権)

管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

第五十二条  管理組合法人(事務の執行)

管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。
2  前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。

第五十三条  管理組合法人(区分所有者の責任)

管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
2  管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。
3  前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない。

第五十四条  管理組合法人(特定承継人の責任)

区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う。

第五十五条  管理組合法人(解散)

管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
一  建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分)の全部の滅失
二  建物に専有部分がなくなつたこと。
三  集会の決議
2  前項第三号の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

第五十五条の二  管理組合法人(清算中の管理組合法人の能力)

解散した管理組合法人は、清算の目的の範囲内において、その清算の結了に至るまではなお存続するものとみなす。

第五十五条の三  管理組合法人(清算人)

管理組合法人が解散したときは、破産手続開始の決定による解散の場合を除き、理事がその清算人となる。ただし、規約に別段の定めがあるとき、又は集会において理事以外の者を選任したときは、この限りでない。

第五十五条の四  管理組合法人(裁判所による清算人の選任)

前条の規定により清算人となる者がないとき、又は清算人が欠けたため損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を選任することができる。

第五十五条の五  管理組合法人(清算人の解任)

重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を解任することができる。

第五十五条の六  管理組合法人(清算人の職務及び権限)

清算人の職務は、次のとおりとする。
一  現務の結了
二  債権の取立て及び債務の弁済
三  残余財産の引渡し
2  清算人は、前項各号に掲げる職務を行うために必要な一切の行為をすることができる。

第五十五条の七  管理組合法人(債権の申出の催告等)

清算人は、その就職の日から二月以内に、少なくとも三回の公告をもつて、債権者に対し、一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない。この場合において、その期間は、二月を下ることができない。
2  前項の公告には、債権者がその期間内に申出をしないときは清算から除斥されるべき旨を付記しなければならない。ただし、清算人は、知れている債権者を除斥することができない。
3  清算人は、知れている債権者には、各別にその申出の催告をしなければならない。
4  第一項の公告は、官報に掲載してする。

第五十五条の八  管理組合法人(期間経過後の債権の申出)

前条第一項の期間の経過後に申出をした債権者は、管理組合法人の債務が完済された後まだ権利の帰属すべき者に引き渡されていない財産に対してのみ、請求をすることができる。

第五十五条の九  管理組合法人(清算中の管理組合法人についての破産手続の開始)

清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは、清算人は、直ちに破産手続開始の申立てをし、その旨を公告しなければならない。
2  清算人は、清算中の管理組合法人が破産手続開始の決定を受けた場合において、破産管財人にその事務を引き継いだときは、その任務を終了したものとする。
3  前項に規定する場合において、清算中の管理組合法人が既に債権者に支払い、又は権利の帰属すべき者に引き渡したものがあるときは、破産管財人は、これを取り戻すことができる。
4  第一項の規定による公告は、官報に掲載してする。

第五十六条  管理組合法人(残余財産の帰属)

解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。

第五十六条の二  管理組合法人(裁判所による監督)

管理組合法人の解散及び清算は、裁判所の監督に属する。
2  裁判所は、職権で、いつでも前項の監督に必要な検査をすることができる。

第五十六条の三  管理組合法人(解散及び清算の監督等に関する事件の管轄)

管理組合法人の解散及び清算の監督並びに清算人に関する事件は、その主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。

第五十六条の四  管理組合法人(不服申立ての制限)

清算人の選任の裁判に対しては、不服を申し立てることができない。

第五十六条の五  管理組合法人(裁判所の選任する清算人の報酬)

裁判所は、第五十五条の四の規定により清算人を選任した場合には、管理組合法人が当該清算人に対して支払う報酬の額を定めることができる。この場合においては、裁判所は、当該清算人及び監事の陳述を聴かなければならない。

第五十六条の六  削除

第五十六条の七  管理組合法人(検査役の選任)

裁判所は、管理組合法人の解散及び清算の監督に必要な調査をさせるため、検査役を選任することができる。
2  第五十六条の四及び第五十六条の五の規定は、前項の規定により裁判所が検査役を選任した場合について準用する。この場合において、同条中「清算人及び監事」とあるのは、「管理組合法人及び検査役」と読み替えるものとする。

第五十七条  義務違反者に対する措置(共同の利益に反する行為の停止等の請求)

区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
2  前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
3  管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
4  前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

第五十八条  義務違反者に対する措置(使用禁止の請求)

前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
2  前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
3  第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
4  前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。

第五十九条  義務違反者に対する措置(区分所有権の競売の請求)

第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2  第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
3  第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
4  前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

第六十条  義務違反者に対する措置(占有者に対する引渡し請求)

第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
2  第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五十八条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
3  第一項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

復旧及び建替え

第六十一条  復旧及び建替え(建物の一部が滅失した場合の復旧等)

建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
2  前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
3  第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
4  前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
5  第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
6  前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。
7  第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者(その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。)以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
8  第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者(以下この条において「買取指定者」という。)がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。
9  買取指定者が第七項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者(買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第十三項において同じ。)は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。 10  第五項の集会を招集した者(買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者)は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、四月以上の期間を定めて、第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。
11  前項に規定する催告を受けた区分所有者は、前項の規定により定められた期間を経過したときは、第七項前段に規定する請求をすることができない。
12  第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
13  第二項、第七項、第八項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第九項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。

第六十二条  復旧及び建替え(建替え決議)

集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。
2  建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
一  新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
二  建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三  前号に規定する費用の分担に関する事項
四  再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
3  前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。
4  第一項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
5  前項に規定する場合において、第三十五条第一項の通知をするときは、同条第五項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一  建替えを必要とする理由
二  建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳
三  建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四  建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
6  第四項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
7  第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。
8  前条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。

第六十三条  復旧及び建替え(区分所有権等の売渡し請求等)

建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者(その承継人を含む。)に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。
2  前項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から二月以内に回答しなければならない。
3  前項の期間内に回答しなかつた第一項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす。
4  第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という。)は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者(その承継人を含む。)の敷地利用権についても、同様とする。
5  前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
6  建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第四項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。
7  前項本文の規定は、同項ただし書に規定する場合において、建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつた日から六月以内にその着手をしないときに準用する。この場合において、同項本文中「この期間の満了の日から六月以内に」とあるのは、「建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつたことを知つた日から六月又はその理由がなくなつた日から二年のいずれか早い時期までに」と読み替えるものとする。

第六十四条  復旧及び建替え(建替えに関する合意)

建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者(これらの者の承継人を含む。)は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。

団地

第六十五条  団地(団地建物所有者の団体)

一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

第六十六条  団地(建物の区分所有に関する規定の準用)

第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第三十三条から第五十六条の七までの規定は、前条の場合について準用する。この場合において、これらの規定(第五十五条第一項第一号を除く。)中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、「管理組合法人」とあるのは「団地管理組合法人」と、第七条第一項中「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設」とあるのは「第六十五条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設(以下「土地等」という。)」と、「区分所有権」とあるのは「土地等に関する権利、建物又は区分所有権」と、第十七条、第十八条第一項及び第四項並びに第十九条中「共用部分」とあり、第二十六条第一項中「共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設」とあり、並びに第二十九条第一項中「建物並びにその敷地及び附属施設」とあるのは「土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第十七条第二項、第三十五条第二項及び第三項、第四十条並びに第四十四条第一項中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と、第二十九条第一項、第三十八条、第五十三条第一項及び第五十六条中「第十四条に定める」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の」と、第三十条第一項及び第四十六条第二項中「建物又はその敷地若しくは附属施設」とあるのは「土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物」と、第三十条第三項中「専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)」とあるのは「建物若しくは専有部分若しくは土地等(土地等に関する権利を含む。)又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設(これらに関する権利を含む。)若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第三十三条第三項、第三十五条第四項及び第四十四条第二項中「建物内」とあるのは「団地内」と、第三十五条第五項中「第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項」とあるのは「第六十九条第一項又は第七十条第一項」と、第四十六条第二項中「占有者」とあるのは「建物又は専有部分を占有する者で第六十五条に規定する団地建物所有者でないもの」と、第四十七条第一項中「第三条」とあるのは「第六十五条」と、第五十五条第一項第一号中「建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分)」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)」と、同項第二号中「建物に専有部分が」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)が第六十五条に規定する団地建物所有者の共有で」と読み替えるものとする。

第六十七条  団地(団地共用部分)

一団地内の附属施設たる建物(第一条に規定する建物の部分を含む。)は、前条において準用する第三十条第一項の規約により団地共用部分とすることができる。この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
2  一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、前項の規約を設定することができる。
3  第十一条第一項本文及び第三項並びに第十三条から第十五条までの規定は、団地共用部分に準用する。この場合において、第十一条第一項本文中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、第十四条第一項及び第十五条中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と読み替えるものとする。

第六十八条  団地(規約の設定の特例)

次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、第一号に掲げる土地又は附属施設にあつては当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、第二号に掲げる建物にあつてはその全部につきそれぞれ第三十四条の規定による集会における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。
一  一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内の一部の建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地又は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。)
二  当該団地内の専有部分のある建物
2  第三十一条第二項の規定は、前項第二号に掲げる建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての同項の集会の決議に準用する。

第六十九条  団地(団地内の建物の建替え承認決議)

一団地内にある数棟の建物(以下この条及び次条において「団地内建物」という。)の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物(以下この条において「特定建物」という。)の所在する土地(これに関する権利を含む。)が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者(以下この条において単に「団地建物所有者」という。)の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該土地(これに関する権利を含む。)の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議(以下「建替え承認決議」という。)を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地(当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属するものに限る。)に新たに建物を建築することができる。
一  当該特定建物が専有部分のある建物である場合 その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。
二  当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 その所有者の同意があること。
2  前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六十六条において準用する第三十八条の規定にかかわらず、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約に別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する土地(これに関する権利を含む。)の持分の割合によるものとする。
3  第一項各号に定める要件に該当する場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなす。ただし、同項第一号に規定する場合において、当該特定建物の区分所有者が団地内建物のうち当該特定建物以外の建物の敷地利用権に基づいて有する議決権の行使については、この限りでない。
4  第一項の集会を招集するときは、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に、同条第五項に規定する議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要(当該建物の当該団地内における位置を含む。)をも示して発しなければならない。ただし、この期間は、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約で伸長することができる。
5  第一項の場合において、建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物(以下この項において「当該他の建物」という。)の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める者が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができる。
一  当該他の建物が専有部分のある建物である場合 第一項の集会において当該他の建物の区分所有者全員の議決権の四分の三以上の議決権を有する区分所有者
二  当該他の建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 当該他の建物の所有者
6  第一項の場合において、当該特定建物が二以上あるときは、当該二以上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所有者の合意により、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付することができる。
7  前項の場合において、当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定建物の建替えを会議の目的とする第六十二条第一項の集会において、当該特定建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、その決議があつたときは、当該特定建物の団地建物所有者(区分所有者に限る。)の前項に規定する合意があつたものとみなす。

第七十条  団地(団地内の建物の一括建替え決議)

団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地(団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。)が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第六十八条第一項(第一号を除く。)の規定により第六十六条において準用する第三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地(これに関する権利を除く。以下この項において同じ。)若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地(第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。)に新たに建物を建築する旨の決議(以下この条において「一括建替え決議」という。)をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の二以上の者であつて第三十八条に規定する議決権の合計の三分の二以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。
2  前条第二項の規定は、前項本文の各区分所有者の議決権について準用する。この場合において、前条第二項中「当該特定建物の所在する土地(これに関する権利を含む。)」とあるのは、「当該団地内建物の敷地」と読み替えるものとする。
3  団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
一  再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
二  新たに建築する建物(以下この項において「再建団地内建物」という。)の設計の概要
三  団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
四  前号に規定する費用の分担に関する事項
五  再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項
4  第六十二条第三項から第八項まで、第六十三条及び第六十四条の規定は、団地内建物の一括建替え決議について準用する。この場合において、第六十二条第三項中「前項第三号及び第四号」とあるのは「第七十条第三項第四号及び第五号」と、同条第四項中「第一項に規定する」とあるのは「第七十条第一項に規定する」と、「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、「規約」とあるのは「第六十六条において準用する第三十条第一項の規約」と、同条第五項中「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、同条第七項中「第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」と、「第三十五条第一項ただし書」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項ただし書」と、同条第八項中「前条第六項」とあるのは「第六十一条第六項」と読み替えるものとする。

罰則

罰則

附則~

共用部分

分譲マンション購入者  →  分譲マンション専有区分所有者

共用部分に対する権利
原則 共用部分は区分所有者全員の共有
例外 一部共用部分は、それを共用すべき一部の区分所有者のみの共有となる

管理行為とは、共用部分に損害保険をかける事。
保存行為とは、「窓ガラスが割れた」など共有物の現状維持「修理・修復」行為。

<共用部分>民法区分所有法
持分割合均等推定(共有持分の割合の推定)専有部分の床面積の割合に等しい
持分処分自由専有部分との分離処分は禁止
分割請求可能不可
費用負担持分に応じて負担(共有物に関する負担)持分に応じて負担
使用許可持分に応じて使用(共有物の使用)持分に関係なく全部使用
管理手段持分価格の過半数(共有物の管理)区分所有者及び議決権の過半数
修復保存単独可能単独可能
軽微変更全員の同意(共有物の変更)区分所有者及び議決権の過半数
重大変更全員の同意(共有物の変更)区分所有者及び議決権の各3/4以上
専有変更全員の同意(共有物の変更)(管理所有者の権限)(共用部分に関する規定の準用)


民法

(共有物の使用)
第二百四十九条  各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

(共有持分の割合の推定)
第二百五十条  各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

(共有物の変更)
第二百五十一条  各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

(共有物の管理)
第二百五十二条  共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

(共有物に関する負担)
第二百五十三条  各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
2  共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

(共有物についての債権)
第二百五十四条  共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる。

(持分の放棄及び共有者の死亡)
第二百五十五条  共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

(共有物の分割請求)
第二百五十六条  各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。
ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
2  前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。

第二百五十七条  前条の規定は、第二百二十九条に規定する共有物については、適用しない。

(裁判による共有物の分割)
第二百五十八条  共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
2  前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

(共有に関する債権の弁済)
第二百五十九条  共有者の一人が他の共有者に対して共有に関する債権を有するときは、分割に際し、債務者に帰属すべき共有物の部分をもって、その弁済に充てることができる。
2  債権者は、前項の弁済を受けるため債務者に帰属すべき共有物の部分を売却する必要があるときは、その売却を請求することができる。

(共有物の分割への参加)
第二百六十条  共有物について権利を有する者及び各共有者の債権者は、自己の費用で、分割に参加することができる。
2  前項の規定による参加の請求があったにもかかわらず、その請求をした者を参加させないで分割をしたときは、その分割は、その請求をした者に対抗することができない。

(分割における共有者の担保責任)
第二百六十一条  各共有者は、他の共有者が分割によって取得した物について、売主と同じく、その持分に応じて担保の責任を負う。

(共有物に関する証書)
第二百六十二条  分割が完了したときは、各分割者は、その取得した物に関する証書を保存しなければならない。
2  共有者の全員又はそのうちの数人に分割した物に関する証書は、その物の最大の部分を取得した者が保存しなければならない。
3  前項の場合において、最大の部分を取得した者がないときは、分割者間の協議で証書の保存者を定める。協議が調わないときは、裁判所が、これを指定する。
4  証書の保存者は、他の分割者の請求に応じて、その証書を使用させなければならない。

(共有の性質を有する入会権)
第二百六十三条  共有の性質を有する入会権については、各地方の慣習に従うほか、この節の規定を適用する。

(準共有)
第二百六十四条  この節の規定は、数人で所有権以外の財産権を有する場合について準用する。ただし、法令に特別の定めがあるときは、この限りでない。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)
その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。


区分所有法

(管理所有者の権限)
第二十条  第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、
区分所有者全員(一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者)のためにその共用部分を管理する義務を負う。
この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。
2  前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない。

(共用部分に関する規定の準用)
第二十一条  建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が区分所有者の共有に属する場合には、
第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

(共用部分の変更)
第十七条  共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、
区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2  前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、
その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

(共用部分の管理)
第十八条  共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
2  前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
3  前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
4  共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条  各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

(共用部分の共有関係)
第十一条  共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
2  前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
3  民法第百七十七条 の規定は、共用部分には適用しない。



分譲マンション1室を購入すると
マンション総住戸の1室を所有し、
共益費(管理費・営繕費・修繕費)を毎月、
管理組合(実質、管理会社・管理業者)から自動で引落され、
固定資産税も毎年納付する事になる。
管理会社唯一の基幹業務は、マンション管理組合会計である。

駐輪場、駐車場、玄関、通路、郵便受、階段、廊下、エレベータなどの建物共用部分は区分所有者の共有である為、
各区分所有者は共用部分の共有持分を最初から各々に与えられている。
共用部分とは、玄関や通路、廊下、エレベータなどの建物専有部分以外の建物部分すべて。
共用部分の持分割合は、建物専有部分の床面積の割合に応じて決まる。
敷地は、共用部分にならない。
敷地部分[土地部分]は、区分所有権の目的としない。

分譲マンションの敷地権利は、購入した部屋の床面積に応じて決まる(共有持分割合が単純計算で配分される。)
敷地共有持分の割合は、原則として、建物専有部分の床面積(専有面積)の割合に等しい(区分所有法第14条)が、
この割合は規約により変えることができる。
また区分所有者は、その建物共用部分の共有持分のみを自由に売却できない(区分所有法第15条)。

専有部分を規約の定めにより、共用部分にできる。(規約共用部分)
ただし、規約共用部分は、登記をしなければ、第3者に対抗できない。
規約共用部分の規約定めを廃止すれば、専有部分に戻る。

分譲マンション区分所有権とは、部屋内部(専有部分[建物部分])を目的とした所有権。
分譲マンション敷地利用権とは、購入した建物1室を出入りする為に、マンション建物玄関や廊下通路、エレベーター、階段を利用する権利。

専有部分とは、一棟の建物の構造上区分された数個の部分で独立して住居その他建物としての用途に提供できる。
規約によって[団地]共用部分にできるのは、建物だけ。(規約共用部分)
[団地内の]土地[敷地]は、法定共用部分なので、団地内共用部分にできない。
管理者は、規約に特別の定めが有る時は、共用部分を所有できる。

抵当権とは、所有権を利用して銀行が搾取・融資する為に作った銀行側の好都合な条件での契約を結ばせる為に作った所有権人質権である。
所有権者は、その持分に合わせて、市区町村に地代として固定資産税を支払わされる。



マンション建物敷地は、
区分所有法上、
次の2つに分けて定められています。

建物が建っている土地(底地):法定敷地と言います
規約により建物の敷地と定めた土地:規約敷地と言います

法定敷地は,建物が建っている底地のことですが,
底地が一筆であれば、その一筆の土地全体を指します。
つまり,この場合は,建物が建っている物理的範囲以外の土地も
一筆であることから、法定敷地となります。
建物が建っている底地が数筆にまたがっている場合、
その数筆の全部又は一部に建物が物理的に建っていれば、
その数筆の土地の全部がを法定敷地となります。

法定敷地とは,“建物が全部であれ
一部であれ,物理的かかっている土地である
とまとめることができます。
一方,規約敷地は,規約で定めた敷地のことです。
法定敷地に該当する土地は,当然に法定敷地であり,規約敷地ではありません。

もう少し説明すると, “建物及び法定敷地と一体として管理する土地”, “建物及び法定敷地と一体として使用する土地”が規約敷地で, 例えば,マンション内の庭や通路,青空駐車場,駐輪場などがあります。

ただし,庭や通路,青空駐車場,駐輪場が,法定敷地内にあることもあります。

規約敷地は, 法定敷地に隣接していなくても良いので, 飛び地を規約敷地として, マンション管理規約に設定することもできます。

“マンションを購入する”とは, マンションの“専有部分”, “共用部分”, “敷地” に関する権利を購入することを指しますが, 購入によって得る権利は次のとおりです。 単独での購入を前提として。 “専有部分”...所有権 “共用部分”...共有持分 規約の定めがない限り,専有部分の床面積の割合(壁芯計算)。 “敷地”...共有持分 持分の割合は均等。 敷地について,説明をもう少しします。 敷地の持分割合については 区分所有法上の規定がありませんので
民法の規定が適用され, 民法250条によると
敷地の持分割合は,相等しいものと推定されますが, 一般的には,分譲契約の際にその持分割合が定められます。

敷地の持分割合は,マンション管理規約で定めることはできません。

“敷地権の割合”という言葉と,“敷地の持分割合”の意味は異なります。

まず,敷地権について説明する前に,“敷地利用権”について。

敷地利用権とは,その名のとおり,購入した専有部分を所有するために必要な,敷地(の利用)に関する権利のことです。(区分所有法第2条第6項)

そして,その敷地利用権の割合(敷地の持分の割合ではありませんよ)について,区分所有法第22条第2項で,次のとおり定められています。

   区分所有者が数個の専有部分を所有するときは,各専有部分に係る敷地利用権の割合は,第14条第1項から第3項までに定める割合による。

ただし,規約でこの割合と異なる割合が定められているときは,その割合による。

つまり,区分所有法では,“敷地利用権の割合”については定めています。

この“敷地利用権”という言葉とその概念は,区分所有法上のものですが,この“敷地利用権”という言葉が,登記上(不動産登記法上)では,“敷地権”と呼ばれます。

不動産登記法第44条第1項第9号で次のように定められています。

   建物,又は,附属建物が区分建物である場合において,当該区分建物について区分所有法第2条第6項に規定する敷地利用権(登記されたものに限る。)であって、

区分所有法第22条第1項本文(同条第3項において準用する場合を含む。)の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの(以下「敷地権」という。)

つまり,“敷地利用権”が登記され,専有部分と分離処分できないものが,“敷地権”ということになります。

したがって,“敷地利用権の割合”と“敷地権の割合”は同じとなりますが,“敷地権の割合”と“敷地の持分割合”は必ずしも同じにはなりませんが, 分譲契約の際に定めた敷地の持分割合に,敷地権(敷地利用権)の割合を合わせることが一般的です。